房地產市場調整引發對經濟下滑的擔憂加劇

 

年初至今，除了出臺加大基礎設施投資的政策外，還出臺了棚戶區改造、小微企業減稅、金融加大對實體經濟支持、穩外貿等政策，我們預計未來還將在改革、調結構和民生領域繼續出臺其他穩增長政策。此外，今年房地產政策面將整體偏積極。

 

房地產市場調整引發對經濟下滑的擔憂加劇。當前房地產市場狀況不容樂觀，無論是房地產銷售、房地產投資、新開工以及土地成交均出現明顯下滑，加之當前信貸政策偏緊，房地產市場將進入一輪大調整、以及導致中國經濟急劇下滑甚至崩盤的擔憂日益強烈。

 

靜態分析 房地產將導致GDP 回落至6.6%

 

靜態分析，房地產投資增速回落至14%，將導致GDP增速回落至6.6%：由于房地產產業鏈眾多，最全面的測算方法是通過投入產出表計算。

 

根據2007年投入產出表計算并結合實際經濟運行情況調整結果為：房地產投資變動1%，將導致總產出和GDP在原基礎上分別變動0.22%。

 

按照申萬地產分析師的預測，2014年房地產開發投資有望回落至14%，在政策零干預，同時其他行業僅考慮房地產市場的影響的假定下，2014年GDP增速將大幅回落至6.6%，房地產調整對經濟的影響巨大。

 

 

現實中的經濟運行情況復雜的多，受到的影響因素并不是這么單一。房地產市場調整帶來的經濟下行，必然會帶來政府、企業及居民的應對，政策、行業、其他投資、消費等都會發生系列變化。

 

我們在此計算房地產投資下行以及存在政策對沖情況下，穩定GDP增速在7.2%-7.5%的情況下，需要的總投資增速以及四大類投資增速的水平。我們采用彈性分析法。

 

服務業及其他中，由于包含市場化程度很高的行業如住宿餐飲等，也包含市場化程度低的行業如教育、醫療等行業，由于近幾年政府投資力度并不強，因此服務業及其他投資增速與制造業投資增速的走勢較為一致，更多反映的是企業的市場行為變動。

 

而制造業投資增速的變化受上年企業利潤影響明顯，因此大概率今年的制造業投資增速、服務業及其他投資增速今年小幅回升的概率大，但是考慮到企業對經濟信心尚未恢復，我們暫假定二者投資增速與去年持平，分別為18.5%和17.96%。

 

如果GDP增速為7.5%、7.4%、7.3%和7.2%，需要的投資增速水平分別為19.1%、18.8%、18.6%和18.3%；我們申萬地產分析師預計2014年房地產投資增速為14%，則在制造業和服務業及其他投資增速與去年持平的情況下，基礎設施投資增速需要分別達到26.7%、25.3%、24.4%和23%。均高于去年22.9%的水平，因此要穩增長，必然要求基礎設施投資增速的回升。

 

穩增長政策還將繼續出臺

年初至今，提升基礎設施投資水平的政策包括：調高2014年鐵路投資目標至8000億以上，加大鐵路投資力度；出臺80項基礎設施投資類項目，吸引社會資本參與；加大能源工程項目投資力度等。

 

為穩增長除了出臺加大基礎設施投資的政策外，還出臺了棚戶區改造、小微企業減稅、金融加大對實體經濟支持、穩外貿等政策，我們預計未來還將在改革、調結構和民生領域繼續出臺其他政策。

 

改革方面關注：國資國企改革、金融改革、營改增、打破壟斷等。

 

調結構方面關注：擴消費，提高服務業消費、城鄉一體化改革、區域經濟均衡發展、產業結構優化升級等。

 

民生方面關注：棚戶區改造、戶籍制度改革、社會保障制度完善等。

 

除了穩增長政策外，今年房地產政策面將整體偏積極。年初至今，雖然房地產投資、銷售、新開工及土地成交等下滑明顯，帶動經濟增長下臺階。

 

但是當前就業穩定，因此房地產政策還是以地方政府的小幅放松為主，央行雖然剛剛進行口頭窗口指導要求商業銀行支持首套房貸款，但是中央政府層面尚未出臺明確的刺激房地產的政策。