既然有那么多的存量房了中國還缺房子嗎？

 

 

 

筆者在第一財經（微博半個月前。

 

 

 

第一財經聽眾：345471人

 

 

 

興業銀行、中信銀行、農業銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、民生銀行等前三名高管薪酬總額降落均超越100萬元，+收聽已收聽最新音訊 2014年5月5日 11:06盈利“晴雨表”16家上市銀行薪酬縮水8675萬】高管薪酬變化是銀行盈利變化的另一張晴雨表。2013年。其中，招行減少537.02萬元，縮水范圍居于行業首位。http://url.cn/ONTEDH更多)日報《財商》微信號：caishang02上發表的中國到底有幾房子？一文中計算，2013年底，中國城鎮住宅面積約175.2億平方米～240.24億平方米，鄉村為233.67億平方米，合計起來上限值高達474億平方米。

 

 

 

這么算是都當作平房來算了的確應該思索容積率，474億平方米是什么概念？相當于中國115萬平方公里的平原上4%面積是住宅。有讀者會說。但假如算上鄉村，這個容積率比1也高不了幾。

 

 

 

房子是不缺了但人口遷移、分配不均、拆遷等要素的存在住房需求還是大量存在這又引出一個問題—買房還需求搶嗎？回到開頭那個問題。

 

 

 

那種徹夜排隊的場面真是壯觀。有時這是一種假象，前些年經常看到日光盤”開盤首日就被搶買一空。特別是2011年以來，個中貓膩媒體掩飾了不少，無非就是農民工能夠很低價地被雇傭，或者是地產商將新房保送給糜爛官員等關系戶再讓真正的需求者向這些關系戶買。

 

 

 

筆者繼續用數聽說話，今天。至少在目前，買房真的不需求再搶了

 

 

 

3.24億平方米待售

 

 

 

望文生義即是準備出賣的住宅量，第一個數據是待售面積。此數據從2001年9月開端統計，但有意義的該數據2001年～2004年、2010年的數據又無從可查，圖中顯現的缺失部分即是

 

 

 

截至2013年12月，好在影響不大。全國住宅類商品房待售面積為3.24億平方米，創歷史新高。從圖中能夠看出，待售面積近幾年持續攀高，闡明供應很充足。

 

 

 

按2013年住宅銷售面積11.57億平方米計算，或許有人說。3.24億平方米的待售住宅只夠賣3個多月的不算啥。這顯然是靜態的目光看問題了由于還有40多億平方米的房子正在施工呢！而且這是全國均勻數據，杭州之類的部分鄉村壓力可不是普通的大。

 

 

 

中國在建住宅至少夠賣5年

 

 

 

第一財經日報《財商》微信號：caishang02再計算了一下中國目前到底還有幾住宅類商品房正在建立。

 

 

 

思索到部分曾經建好以至預售，這個數據來得比想象中難多了揣摩好久也難找到適宜的數據項。假如直接用住宅類商品房施工面積計算。個中誤差不好統計。

 

 

 

稱業界普通經過代表性地產提供潛在供給量及全國份額來推算。一位地產公司研討總監也是望而興嘆。

 

 

 

十分不穩定，但這顯然也是比較粗略的由于月度的完工比率都是變化的即開發商會依據房地產市場形勢來加快或推延開盤。看1995年以來的年完工率走勢。何況月度了

 

 

 

即用1997年以來的每年新開工面積，筆者最終找到這樣一種計算辦法。減去每年的完工面積，當然這里也有個誤差，即1997年是沒有完工數據可查的不過1996年之前新開工面積都是有限的所以就此疏忽。

 

 

 

1997年～2013年住宅新開工面積聚計為115.63億平方米，計算得出。1998年7月～2013年12月住宅完工面積聚計為69.28億平方米，兩者差值為46.35億平方米。

 

 

 

建住宅面積約為46.35億平方米，即截至2013年底。當然這個數據還應扣去爛尾樓，數據無從可查，就此略過。

 

 

 

兩者相差在2億平方米多，再比照2013年住宅累計施工面積48.63億平方米。誤差尚在容忍范圍內，而且此誤差很可能是這局部已得到預售答應，進入待售統計項目中。

 

 

 

這尚未竣工的46.35億平方米意味著什么呢？夠賣多久呢？

 

 

 

如此龐大的建面積需求賣4年左右。但2013年商品房銷售面積又是創歷史最高的若以2013年全國普通住宅類商品房銷售面積11.57億平方米計算。

 

 

 

這局部房子要5年多才干賣掉。若以2009年～2012年之間約9億平方米的銷售面積。

 

 

 

由于商品住宅銷售中60%多為期房，而上述估計是基于2014年起新開工面積為0而這顯然不太可能。需求闡明的建的不代表沒有完成售賣。所以小局部在建住宅可能曾經售出。

 

 

 

供應還不過剩嗎？而且還不算大范圍興建的保證房。建的房子需求好幾年才干消化。

 

 

 

35鄉村新建商品住宅庫存創歷史新高

 

 

 

各個鄉村又是有差別的哪些鄉村供應缺乏呢？哪些鄉村又過剩呢？不過。

 

 

 

等于某一區域有效可售存貨總量除以之前一段時間均勻月度銷售量。淺顯點講，供應狀況能夠用存貨去化月數來權衡。就是庫存的房子要賣幾個月。

 

 

 

萬科給的5~10個月。低于5個月闡明存貨嚴重缺乏，存貨去化月數指標的合理范圍。假如該指標高于10個月，則闡明市場存貨相比照擬充分。

 

 

 

與往年的3月去化加快不同，萬科副總裁毛大慶在4月末被曝光的一個內部發言中提到如今庫存的問題事實上是挺鋒利的萬科做了統計。2014年3月27個主要的鄉村中，多數的存銷比在上漲，21個城市超越12個月，9個城市超越24個月。

 

 

 

深圳存銷比29個月，詳細到鄉村。長沙24個月，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個鄉村加起來計算，已超越100個月，28個月是城區里）沈陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

 

 

 

萬科內部，據毛大慶講。按照公司資金來源的本錢和對股東收益率停止倒算，以均勻21個月為一個風險戒備線。

 

 

 

6月10日，另外。上海易居房地產研討院發布《5月份新建商品住宅庫存演講》監測數據顯現，截至5月底，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線鄉村在內的35個鄉村新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%同比增長20.1%庫存再創歷史新高。

 

 

 

35個城市中，詳細來看。有29個鄉村庫存同比增長。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別到達77.4%60.9%和56.9%

 

 

 

上述這些鄉村的房企可謂“壓力山大”鑒于5月份市場成交并沒有意料中的大幅反彈。

 

 

 

申銀萬國證券2014年初統計出一個供需比，此外。全國房地產市場目前供需比在119%供應過剩的鄉村比例為37.14%

 

 

 

申萬的結論是一線鄉村明顯供應缺乏，詳細來看。整體供需比為64.5%22個二線城市，均勻供需比155%其中44%鄉村屬于供應過剩，特別是太原、西寧、武漢、濟南；34個三四線鄉村均勻供需比125%屬于輕度供應過剩，但其中分化相當嚴重，以營口、鄂爾多斯、張家界最為嚴重。