既然有那么多的存量房了中國還缺房子嗎？

 

 

 

筆者在第一財(cái)經(jīng)（微博半個(gè)月前。

 

 

 

第一財(cái)經(jīng)聽眾：345471人

 

 

 

興業(yè)銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、民生銀行等前三名高管薪酬總額降落均超越100萬元，+收聽已收聽最新音訊 2014年5月5日 11:06盈利“晴雨表”16家上市銀行薪酬縮水8675萬】高管薪酬變化是銀行盈利變化的另一張晴雨表。2013年。其中，招行減少537.02萬元，縮水范圍居于行業(yè)首位。http://url.cn/ONTEDH更多)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》微信號(hào)：caishang02上發(fā)表的中國到底有幾房子？一文中計(jì)算，2013年底，中國城鎮(zhèn)住宅面積約175.2億平方米～240.24億平方米，鄉(xiāng)村為233.67億平方米，合計(jì)起來上限值高達(dá)474億平方米。

 

 

 

這么算是都當(dāng)作平房來算了的確應(yīng)該思索容積率，474億平方米是什么概念？相當(dāng)于中國115萬平方公里的平原上4%面積是住宅。有讀者會(huì)說。但假如算上鄉(xiāng)村，這個(gè)容積率比1也高不了幾。

 

 

 

房子是不缺了但人口遷移、分配不均、拆遷等要素的存在住房需求還是大量存在這又引出一個(gè)問題—買房還需求搶嗎？回到開頭那個(gè)問題。

 

 

 

那種徹夜排隊(duì)的場(chǎng)面真是壯觀。有時(shí)這是一種假象，前些年經(jīng)常看到日光盤”開盤首日就被搶買一空。特別是2011年以來，個(gè)中貓膩媒體掩飾了不少，無非就是農(nóng)民工能夠很低價(jià)地被雇傭，或者是地產(chǎn)商將新房保送給糜爛官員等關(guān)系戶再讓真正的需求者向這些關(guān)系戶買。

 

 

 

筆者繼續(xù)用數(shù)聽說話，今天。至少在目前，買房真的不需求再搶了

 

 

 

3.24億平方米待售

 

 

 

望文生義即是準(zhǔn)備出賣的住宅量，第一個(gè)數(shù)據(jù)是待售面積。此數(shù)據(jù)從2001年9月開端統(tǒng)計(jì)，但有意義的該數(shù)據(jù)2001年～2004年、2010年的數(shù)據(jù)又無從可查，圖中顯現(xiàn)的缺失部分即是

 

 

 

截至2013年12月，好在影響不大。全國住宅類商品房待售面積為3.24億平方米，創(chuàng)歷史新高。從圖中能夠看出，待售面積近幾年持續(xù)攀高，闡明供應(yīng)很充足。

 

 

 

按2013年住宅銷售面積11.57億平方米計(jì)算，或許有人說。3.24億平方米的待售住宅只夠賣3個(gè)多月的不算啥。這顯然是靜態(tài)的目光看問題了由于還有40多億平方米的房子正在施工呢！而且這是全國均勻數(shù)據(jù)，杭州之類的部分鄉(xiāng)村壓力可不是普通的大。

 

 

 

中國在建住宅至少夠賣5年

 

 

 

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》微信號(hào)：caishang02再計(jì)算了一下中國目前到底還有幾住宅類商品房正在建立。

 

 

 

思索到部分曾經(jīng)建好以至預(yù)售，這個(gè)數(shù)據(jù)來得比想象中難多了揣摩好久也難找到適宜的數(shù)據(jù)項(xiàng)。假如直接用住宅類商品房施工面積計(jì)算。個(gè)中誤差不好統(tǒng)計(jì)。

 

 

 

稱業(yè)界普通經(jīng)過代表性地產(chǎn)提供潛在供給量及全國份額來推算。一位地產(chǎn)公司研討總監(jiān)也是望而興嘆。

 

 

 

十分不穩(wěn)定，但這顯然也是比較粗略的由于月度的完工比率都是變化的即開發(fā)商會(huì)依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來加快或推延開盤。看1995年以來的年完工率走勢(shì)。何況月度了

 

 

 

即用1997年以來的每年新開工面積，筆者最終找到這樣一種計(jì)算辦法。減去每年的完工面積，當(dāng)然這里也有個(gè)誤差，即1997年是沒有完工數(shù)據(jù)可查的不過1996年之前新開工面積都是有限的所以就此疏忽。

 

 

 

1997年～2013年住宅新開工面積聚計(jì)為115.63億平方米，計(jì)算得出。1998年7月～2013年12月住宅完工面積聚計(jì)為69.28億平方米，兩者差值為46.35億平方米。

 

 

 

建住宅面積約為46.35億平方米，即截至2013年底。當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)還應(yīng)扣去爛尾樓，數(shù)據(jù)無從可查，就此略過。

 

 

 

兩者相差在2億平方米多，再比照2013年住宅累計(jì)施工面積48.63億平方米。誤差尚在容忍范圍內(nèi)，而且此誤差很可能是這局部已得到預(yù)售答應(yīng)，進(jìn)入待售統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中。

 

 

 

這尚未竣工的46.35億平方米意味著什么呢？夠賣多久呢？

 

 

 

如此龐大的建面積需求賣4年左右。但2013年商品房銷售面積又是創(chuàng)歷史最高的若以2013年全國普通住宅類商品房銷售面積11.57億平方米計(jì)算。

 

 

 

這局部房子要5年多才干賣掉。若以2009年～2012年之間約9億平方米的銷售面積。

 

 

 

由于商品住宅銷售中60%多為期房，而上述估計(jì)是基于2014年起新開工面積為0而這顯然不太可能。需求闡明的建的不代表沒有完成售賣。所以小局部在建住宅可能曾經(jīng)售出。

 

 

 

供應(yīng)還不過剩嗎？而且還不算大范圍興建的保證房。建的房子需求好幾年才干消化。

 

 

 

35鄉(xiāng)村新建商品住宅庫存創(chuàng)歷史新高

 

 

 

各個(gè)鄉(xiāng)村又是有差別的哪些鄉(xiāng)村供應(yīng)缺乏呢？哪些鄉(xiāng)村又過剩呢？不過。

 

 

 

等于某一區(qū)域有效可售存貨總量除以之前一段時(shí)間均勻月度銷售量。淺顯點(diǎn)講，供應(yīng)狀況能夠用存貨去化月數(shù)來權(quán)衡。就是庫存的房子要賣幾個(gè)月。

 

 

 

萬科給的5~10個(gè)月。低于5個(gè)月闡明存貨嚴(yán)重缺乏，存貨去化月數(shù)指標(biāo)的合理范圍。假如該指標(biāo)高于10個(gè)月，則闡明市場(chǎng)存貨相比照擬充分。

 

 

 

與往年的3月去化加快不同，萬科副總裁毛大慶在4月末被曝光的一個(gè)內(nèi)部發(fā)言中提到如今庫存的問題事實(shí)上是挺鋒利的萬科做了統(tǒng)計(jì)。2014年3月27個(gè)主要的鄉(xiāng)村中，多數(shù)的存銷比在上漲，21個(gè)城市超越12個(gè)月，9個(gè)城市超越24個(gè)月。

 

 

 

深圳存銷比29個(gè)月，詳細(xì)到鄉(xiāng)村。長沙24個(gè)月，無錫在上海區(qū)域中，57個(gè)月，很嚴(yán)重，寧波36個(gè)月，杭州33個(gè)月，上海33個(gè)月，天津39個(gè)月，唐山28個(gè)月（唐山整個(gè)鄉(xiāng)村加起來計(jì)算，已超越100個(gè)月，28個(gè)月是城區(qū)里）沈陽23個(gè)月，西安30個(gè)月，鄭州23個(gè)月。

 

 

 

萬科內(nèi)部，據(jù)毛大慶講。按照公司資金來源的本錢和對(duì)股東收益率停止倒算，以均勻21個(gè)月為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)戒備線。

 

 

 

6月10日，另外。上海易居房地產(chǎn)研討院發(fā)布《5月份新建商品住宅庫存演講》監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，截至5月底，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線鄉(xiāng)村在內(nèi)的35個(gè)鄉(xiāng)村新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%同比增長20.1%庫存再創(chuàng)歷史新高。

 

 

 

35個(gè)城市中，詳細(xì)來看。有29個(gè)鄉(xiāng)村庫存同比增長。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別到達(dá)77.4%60.9%和56.9%

 

 

 

上述這些鄉(xiāng)村的房企可謂“壓力山大”鑒于5月份市場(chǎng)成交并沒有意料中的大幅反彈。

 

 

 

申銀萬國證券2014年初統(tǒng)計(jì)出一個(gè)供需比，此外。全國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需比在119%供應(yīng)過剩的鄉(xiāng)村比例為37.14%

 

 

 

申萬的結(jié)論是一線鄉(xiāng)村明顯供應(yīng)缺乏，詳細(xì)來看。整體供需比為64.5%22個(gè)二線城市，均勻供需比155%其中44%鄉(xiāng)村屬于供應(yīng)過剩，特別是太原、西寧、武漢、濟(jì)南；34個(gè)三四線鄉(xiāng)村均勻供需比125%屬于輕度供應(yīng)過剩，但其中分化相當(dāng)嚴(yán)重，以營口、鄂爾多斯、張家界最為嚴(yán)重。