2012-2016年中國別墅市場發展趨勢及投資戰略規劃研究報告
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〖出版時間〗 2012年05月
〖報告格式〗 紙質版:6500元 【電子版】: 6800元 【紙質+電子】: 7000元
〖報告編號〗 92265
〖交付方式〗 特快專遞/E-MAIL
〖出版機構〗 產業經濟研究院
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〖客服:Q Q〗 814212140
〖聯 系 人〗 李 軍
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【 目錄 】  

第一部分  市場發展分析

第一章 別墅的相關概述 1
第一節 別墅的概念及特征 1
一、別墅的定義 1
二、別墅的特點 3
三、五種主流別墅的定義 4
四、新派別墅概述 4
第二節 別墅的分類 5
一、聯排別墅 5
二、空中別墅 5
三、疊拼別墅 6
四、雙拼別墅 6
五、獨棟別墅 6
第三節 別墅的建筑風格 6
一、中式風格別墅 6
二、美式風格別墅 7
三、歐式風格別墅 8
四、法式風格別墅 9
第四節 影響別墅品質的因素 9
一、技術 9
二、室內空間 9
三、半室外空間 9
四、純室外空間 10

第二章 中國別墅市場發展的經濟及行業環境分析 11
第一節 中國宏觀經濟環境分析 11
一、2011年中國主要經濟指標統計 11
二、2012-2016年中國經濟發展預測 21
第二節 中國房地產行業的整體概況 26
一、2010年中國房地產市場分析 26
二、2011年房地產景氣指數分析 28
三、2011年房地產開發投資情況 29
四、2011年房地產開發企業資金來源情況 33
五、2011年商品房建筑與銷售情況 34
六、2011年全國房地產市場價格變動情況 38
七、2012年房地產市場發展趨勢預測 41
第三節 中國住宅市場的發展現狀 45
一、中國住宅市場發展現狀總體概述 45
二、2010年中國住宅市場發展分析 48
三、2011年中國住宅市場發展分析及預測 57
四、中國城市住宅郊區化的問題及對策分析 59

第三章 中國別墅市場的發展 62
第一節 中國別墅市場的發展綜述 62
一、中國別墅市場的發展歷程 62
二、中國別墅市場格局更趨細分 66
三、中國別墅市場逐漸走向成熟與理性 68
四、國內別墅產品與風格的分化 69
五、中國別墅市場日益凸現中國元素 73
第二節 2011年中國別墅市場的發展 74
一、2011年中國別墅市場形勢分析 75
二、2011年房產稅或推別墅市場重新洗牌 81
第三節 中國別墅市場存在的問題及對策 83
一、中國別墅市場存在的主要問題 83
二、全球化中魚龍混雜的中國別墅市場 85
三、設計無確定，中國別墅在迎合市場 88
四、中國別墅市場充斥大量“偽別墅” 88
五、文化致勝是中國別墅的發展方向 89

第二部分  主要城市分析

第四章 北京別墅市場 91
第一節 北京別墅市場的發展綜述 91
一、北京別墅市場迎來千萬級別墅時代 91
二、北京別墅市場發展呈現新特點 91
三、京城別墅市場勁吹“中國風” 中式生活悄然復興 93
四、投資人看好回報率 北京別墅市場進入投資時代 94
五、中軸別墅區領跑北京別墅市場發展 95
六、別墅市場首現連鎖開發模式 97
第二節 2010年北京別墅市場的發展 98
一、2010年北京別墅市場供應情況分析 98
二、2010年北京別墅市場成交情況分析 100
三、2010年北京別墅銷售排行榜 103
四、結論 105
第三節 2011年北京別墅市場的發展 106
一、2011年北京別墅市場走勢 106
二、2011年北京別墅市場走勢預測 106

第五章 上海別墅市場 110
第一節 上海別墅市場的發展綜述 110
一、上海別墅市場發展歷史 110
二、上海浦東別墅領跑別墅市場發展 113
三、上海別墅市場呈現兩極分化現象 113
第二節 2009年上海別墅市場的發展 114
一、2009年上海別墅市場需求分析 114
二、2009年上海別墅市場供應分析 115
三、2009年上海別墅市場需求主流分析 116
四、2009年上海別墅市場三破紀錄 117
第三節 2010年上海別墅市場的發展 119
第四節 2011年上海別墅市場的發展 121
第五節 上海別墅市場區域發展概況 122
一、閔行 123
二、松江 124
三、青浦 124
四、浦東 125
五、南匯 125
六、城市中心區 126
第六節 上海別墅市場未來趨勢分析 126
一、2012年上海別墅市場走勢預測 126
二、獨立別墅凸現投資價值 126
三、“小獨棟”仍將持續走俏 127
四、聯體別墅將會較快發展 127

第六章 廣州別墅市場 129
第一節 廣州別墅市場的發展綜述 129
一、別墅是廣州的城市名片 129
二、廣州別墅的供需特點分析 130
三、廣州別墅具有產品及價格競爭優勢 131
四、廣州別墅市場與上海比較分析 133
第二節 2007-2010年廣州別墅市場的發展 135
一、2010年廣州別墅市場分析 135
二、2011年廣州別墅市場分析 136
第三節 廣州別墅市場消費需求特點調查研究 140
一、實用小戶型別墅具有較強市場吸引力 140
二、花都番禺兩區別墅較受消費者追捧 141
三、專業知名物業管理公司更受業主青睞 142
四、廣州別墅市場價格仍有上升空間 143
第四節 廣州別墅市場發展的問題 144
一、廣州別墅市場發展的瓶頸 144
二、廣州別墅開發存在的誤區 146
三、廣州別墅市場日漸平民消費 148
四、廣州別墅缺乏文化內涵與品位 149

第七章 深圳別墅市場 151
第一節 深圳別墅市場的發展綜述 151
一、深圳別墅市場的發展歷程 151
二、深圳別墅市場區域發展分析 152
三、深圳別墅市場產品發展分析 155
四、深圳別墅市場客戶分析 158
五、深圳別墅的建筑風格分析 158
第二節 2011年深圳別墅市場的發展 160
一、別墅市場供應銳減供應分布集中龍崗寶安 160
二、受政策的嚴重沖擊 市場需求亦遭抑制 161
三、盡管受調控政策影響 但價格波動大高水平 161
第三節 深圳聯排別墅（Townhouse）的發展分析 161
一、聯排別墅（Townhouse）概述 161
二、什么是“TOWNHOUSE” 162
三、深圳TOWNHOUSE典型個案 163
四、深圳聯排別墅前景分析 164
第四節 深圳別墅市場的未來趨勢分析 165
一、深圳別墅市場的發展趨勢 165
二、未來深圳別墅發展的主要區域 166
三、低密度綜合型經濟別墅將是未來主流 167

第八章 天津別墅市場 168
第一節 天津別墅市場發展綜述 168
一、天津別墅市場的發展沿革 168
二、天津別墅市場的區域化發展 169
三、天津別墅產品重視向國際化方向靠攏 170
四、天津別墅市場的價位概況 171
五、天津別墅發展正迎接市場的全面成熟 171
第二節 2011年天津別墅市場的發展 172
一、市場供應量仍很充足 172
二、高端別墅閃亮登場 173
三、疊拼別墅市場廣闊 173
第三節 天津別墅市場未來發展前景展望 174
一、花園洋房方興未艾 174
二、天津別墅市場定位還能更細分 175
三、別墅市場更具升值潛力和發展空間 176

第九章 重慶別墅市場 177
第一節 重慶別墅市場的發展綜述 177
一、重慶別墅市場發展沿革 177
二、重慶別墅市場的發展特點分析 178
三、重慶別墅市場早熟仍有有進化空間 179
四、2011年重慶高端住宅成交下降情況 180
第二節 重慶別墅市場供需分析 181
一、重慶別墅市場現有供應 181
二、重慶別墅市場潛在供應 183
三、影響別墅供應因素的分析 184
四、重慶別墅市場需求概況 185
第三節 重慶別墅市場競爭分析 186
一、供應量 186
二、可替代產品增多 187
三、市場需求量相對有限 187
四、區域競爭分析 188
第四節 重慶別墅市場的發展前景分析 188
一、重慶別墅的總體發展方向 188
二、重慶別墅的區位發展方向 188
三、重慶別墅的產品發展方向 189
四、重慶高端別墅市場潛力無限 189

第十章 長沙別墅市場 191
第一節 長沙別墅市場的發展綜述 191
一、長沙別墅競爭市場現狀 191
二、長沙別墅產品市場現狀 193
三、長沙別墅客戶市場現狀 194
四、長沙別墅價格市場現狀 196
第二節 2011-2012年長沙別墅市場的發展 198
一、2010年長沙別墅市場分析 198
二、2011年長沙別墅市場分析 200
第三節 長沙別墅市場未來趨勢展望 201

第十一章 其他城市別墅市場的發展 202
第一節 南京 202
一、南京別墅競走高端路線 202
二、2009年南京別墅市場整體運行狀況 204
三、2010年南京別墅市場走勢 207
四、2011年南京別墅市場分析 210
第二節 武漢 213
一、武漢別墅市場的發展現狀概述 213
二、2010年武漢別墅市場分析 218
三、2011年武漢別墅市場分析 219
第三節 青島 220
一、青島別墅發展的歷史沿革 220
二、青島別墅調查海景不敵山景 養生別墅最受親睞 226
三、青島別墅步入寫意境界 227
四、青島老別墅發展保護及規劃 231
五、青島南區舊城改造與老別墅區域保護及規劃分析 238
第四節 西安 240
一、西安別墅市場的多元化發展 240
二、限令聲中成投資新寵 西安別墅市場進入黃金發展期 243
三、西安別墅投資正當時 244
四、西安別墅調查報告：市場趨理性 向往田園生活 246

第三部分  市場營銷分析

第十二章 別墅市場營銷分析 249
第一節 2011年房地產市場營銷趨勢 249
第二節 淺談別墅營銷：關鍵是產品、口碑與服務 250
一、圍繞產品展示 251
二、注重口碑傳播 251
三、注重服務展示 251
第三節 別墅的開發模式研究 252
一、別墅項目開發前期戰略分析 253
二、別墅開發的核心要素 254
三、別墅項目致勝的五大支柱 257
四、別墅項目成功開發運作實例 258
第四節 別墅市場常用定價策略分析 261
一、成本定價策略 261
二、競爭導向定價策略 263
三、價值定價策略 264
四、細分市場定價 266
第五節 房地產行業的營銷策略探討 269
一、房地產企業的綠色營銷分析 269
二、房地產市場營銷價格策略分析 282
三、房地產企業網絡營銷的策略選擇 283
四、新形勢下房地產的服務式營銷 284
五、房地產低成本營銷策略分析 286
六、房地產項目的小眾營銷模式分析 288

第四部分  政策背景及趨勢

第十三章 中國別墅市場政策法規背景分析 291
第一節 中國房地產市場宏觀調控分析 291
一、中國房地產業宏觀調控的背景 291
二、中國房地產業宏觀調控政策的特點及成效回顧 292
三、中國房地產宏觀調控存在的問題及建議 294
第二節 土地、貨幣、稅收政策與中國房地產市場 295
一、土地政策對房地產市場發展的影響 295
二、土地供給政策對房地產市場影響分析 300
三、適度寬松貨幣政策下房地產市場發展 302
四、中國房地產稅收政策的變革 306
第三節 2011-2012年中國房地產行業政策綜述 308
一、2010年主要房地產政策綜述 308
二、2011年1季度房地產行業主要政策分析 310
三、2011年2季度房地產行業主要政策分析 319
四、2011年3季度房地產行業主要政策分析 326
五、2011年試點征收房產稅對房價的影響有限 334
六、2011年我國加快建設住房保障體系 337
七、2011年房地產政策總結及2012年趨勢預判 340
第四節 中國別墅市場發展的政策背景 344
一、歷年國家政策對別墅的限制 344
二、2007年影響別墅市場發展的政策概述 345
三、2008年中國別墅在宏觀調控中的市場走向 346
四、2009年政策環境對別墅市場作用利好 348
五、2011-2012年別墅嚴厲調控密集出臺 348
第五節 中國房地產行業相關法律法規介紹 351
一、中華人民共和國土地管理法 351
二、中華人民共和國城市房地產管理法 366
三、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定 376
四、房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 382
五、中華人民共和國物權法 391
六、中華人民共和國建筑法 422
七、物業管理條例 434

第十四章 2012-2016年中國別墅市場發展前景及趨勢 446
第一節 中國房地產行業的發展前景及趨勢 446
一、2011年中國樓市消費者變化趨勢 446
二、2012年我國房地產市場預測 447
三、2011-2020年我國房地產市場預測 448
第二節 中國別墅市場的發展前景及趨勢 449
一、中國別墅市場潛在需求旺盛 449
二、中國別墅市場的發展趨勢 450
三、中國別墅市場格局將更趨于細分 453
四、別墅個性化時代定制模式的發展趨勢 454
五、2011年別墅市場短期遇冷 長期仍向好 456
第三節 中國別墅產品的發展趨勢 457
一、“平民別墅”前途一片大好 457
二、引入四合院精神的別墅 458
三、獨棟國家政策下的豪宅綠洲 459
四、2011未來別墅設計新趨勢 460

第五部分  市場投融資策略

第十五章 2012-2016年中國別墅市場投資策略 462
第一節 投資現狀 462
一、中國別墅市場迎來第三次開發浪潮 462
二、2011年別墅市場機遇與挑戰分析 462
三、2011年新房市場三居、聯排別墅備受推崇 469
四、中央別墅區項目吸引高端投資客 470
第二節 投資機遇 470
一、別墅投資價值越來越大 470
二、別墅投資迎來市場調整的好時機 471
三、調控背景下的京城房產市場投資別墅成新風潮 473
四、高爾夫別墅具有極高的升值空間 474
第三節 投資風險及建議 476
一、投資別墅的市場風險 476
二、別墅投資價值的衡量 477
三、投資別墅的不同策略分析 479
四、應投資品質優良稀缺性的別墅 480
五、別墅投資資源理論的原則 481

第十六章 2012-2016年房地產市場融資策略 484
第一節 中國房地產行業的融資概況 484
一、我國房地產融資市場發展概況 484
二、我國房地產融資市場的主要特點 485
三、我國房地產開發投資結構特點 486
四、我國房地產融資市場發展趨勢分析 487
第二節 新經濟形勢下房地產企業融資對策 488
一、房地產企業融資存在的問題 488
二、房地產企業融資對策 489
第三節 中國房地產融資存在的問題及對策 492
一、中國房地產企業融資存在的問題 492
二、中國房地產信托存在的主要問題 494
三、中國房地產企業融資對策分析 495
四、發展我國房地產融資渠道的對策和建議 496
第四節 房地產企業提升融資能力的對策建議 498
一、提高房地產企業內源融資能力 498
二、提高房地產企業權益融資能力 499
三、提高房地產企業負債融資能力 502

圖表目錄
圖表：1998年I季度—2011年Ⅲ季度國內生產總值季度累計同比增長率（%） 11
圖表：2001年11月—2011年11月工業增加值月度同比增長率（%） 13
圖表：2001年11月—2011年11月社會消費品零售總額月度同比增長率（%） 14
圖表：2001年1-11月—2011年1-11月固定資產投資完成額月度累計同比增長率（%） 15
圖表：2001年11月—2011年11月出口總額月度同比增長率與進口總額月度同比增長率（%） 16
圖表：2001年11月—2011年11月居民消費價格指數（上年同月=100） 18
圖表：2001年11月—2011年11月工業品出廠價格指數（上年同月=100） 20
圖表：2001年11月—2011年11月貨幣供應量月度同比增長率（%） 21
圖表：2008年11月-2011年10月房地產開發綜合景氣指數及主要分類指數走勢 29
圖表：2010年9月-2011年10月累計全國房地產開發投資及同比增長率變動趨勢 30
圖表：2010年9月-2011年10月累計不同用途房地產開發投資完成額構成情況 31
圖表：2009年4月-2011年10月累計不同用途房地產開發投資增長率變動趨勢 31
圖表：2010年9月-2011年10月累計不同地區房地產投資額完成情況 32
圖表：2008年3月-2011年10月累計東、中、西部地區房地產投資增長率變動趨勢 32
圖表：2010年9月-2011年10月累計全國房地產開發企業資金來源構成情況 33
圖表：2008年11月-2011年10月累計全國房地產開發企業資金來源構成增長率變動趨勢 34
圖表：2010年9月-2011年10月累計全國房地產土地購置與待開發面積及同比增長率變動趨勢 35
圖表：2010年9月-2011年10月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 36
圖表：2010年9月-2011年10月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 36
圖表：2010年9月-2011年10月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 37
圖表：2010年9月-2011年10月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 38
圖表：2011年10月份70個大中城市住宅銷售價格指數 38
圖表：2011年10月份70個大中城市住宅銷售價格指數（續） 40
圖表：2011年1-6月北京別墅新增供應套數及增長率 75
圖表：2011年1-6月北京別墅成交套數及增長率 76
圖表：2008年以來北京別墅月度成交價格走勢 76
圖表：2011年1-6月上海別墅新增供應套數及增長率 77
圖表：2011年1-6月上海別墅成交套數及增長率 77
圖表：2008年以來上海別墅月度成交價格走勢 78
圖表：2011年1-6月深圳別墅新增供應套數及增長率 79
圖表：2011年1-6月深圳別墅成交套數及增長率 79
圖表：2008年以來深圳別墅月度成交價格走勢 80
圖表：2011中國房地產指數系統測評推薦十大別墅 80
圖表：2011中國房地產指數系統測評推薦十大特色別墅 81
圖表：2010年北京別墅銷售金額排行榜 103
圖表：2010年北京別墅銷售面積排行榜 104
圖表：2010年北京別墅銷售套數排行榜 104
圖表：2010年北京別墅銷售均價排行榜 104
圖表：2011年11月北京別墅銷售總金額排行榜 108
圖表：2011年1-11月北京別墅市場成交走勢 109
圖表：2007-2009年上海別墅月度成交走勢 114
圖表：2007-2009年上海別墅月度成交均價走勢 115
圖表：2009年上海別墅成交單價比重對比 115
圖表：2007-2009年上海別墅月度供銷對比 116
圖表：2009年上海別墅成交套均面積 117
圖表：2010年東郊佘山板塊經典別墅成交一覽 121
圖表：2011年1-10月廣州別墅各區域供應分布情況 138
圖表：2011年1-10月廣州別墅各區域交投、成交均價情況 138
圖表：2011年1-10月別墅高端物業(1000萬以上含洋房)月度成交、均價走勢 139
圖表：廣州消費者選擇別墅類型調查 140
圖表：廣州消費者選擇別墅目的調查 140
圖表：廣州消費者選擇別墅面積調查 141
圖表：廣州消費者選擇別墅考慮因素調查 141
圖表：廣州消費者選擇別墅區域調查 141
圖表：廣州消費者選擇別墅接受的車程時間調查 142
圖表：廣州消費者選擇別墅對物業公司要求調查 142
圖表：廣州消費者選擇別墅對配套調查 143
圖表：廣州消費者選擇別墅接受總價調查 143
圖表：廣州消費者對別墅市場趨勢判斷調查 144
圖表：2008、2009年南京別墅銷量對比圖 204
圖表：2009年南京各類別墅新增供應量、銷量環比示意圖 205
圖表：2009年南京各類別墅新增供應量占比 206
圖表：2008、2009年南京各版塊別墅新增供應量占比 206
圖表：2008、2009年南京各版塊別墅銷量占比 207
圖表：2011年上半年南京別墅成交情況 210
圖表：2011年上半年南京別墅各月成交情況 210
圖表：2011年上半年南京別墅各月成交套數情況 211
圖表：2011年上半年南京別墅各版塊成交套數分布圖 211
圖表：2011年上半年南京別墅成交套數排行榜 212
圖表：2011年上半年南京別墅成交金額排行榜 212
圖表：武漢別墅市場發展歷程 214
圖表：武漢別墅區域分布 215
圖表：西安別墅調查之受訪者置業次數及目的 246
圖表：西安受訪者對別墅類型的關注 247
圖表：西安受訪者對別墅建筑風格的關注 247
圖表：西安受訪者對別墅建因素關注 248
圖表：西安受訪者對別墅建筑區域關注 248
圖表：2010年主要房產相關政策匯總 308
圖表：2011年“新國八條”政策要點和主要內容 311
圖表：2011年1季度加快推進保障性住房建設相關舉措 314
圖表：2011年35個大中城市房價控制目標 316
圖表：2011年上半年加快推進保障性住房建設相關舉措 321
圖表：2011年上半年大型機構存款準備金率調整情況 325
圖表：2011年以來央行上調一年期商業存貸款基準利率變動情況 325
圖表：2011年3季度加快推進保障性住房建設相關舉措 328
圖表：截至2011年9月14日部分已出臺限購令城市相關情況 332
圖表：2011年重慶、上海兩地房產稅征收對象、計稅依據以及稅率等相關比較 334
圖表：2008年10月份以來出臺的關于加快推進保障性住房建設的主要政策措施 337
圖表：2008-2011年中央財政保障性安居工程支出增長情況 339
圖表：2008-2010年房企融資狀況分析 489
圖表：部分海外房地產基金投資中國的房地產案例 501
圖表：萬科與外資房地產投資商HI合作方式示意圖 502
圖表：萬科十七英里信托計劃操作示意圖 504