12月5日，綜合上海中原、德佑地產監測的數據：今年11月上海市二手住宅成交19744套，環比（較上月）上漲21.6%，同比（較上年同期）上漲216.7%；成交均價為17532元/平方米，環比上漲8.13%，同比上漲15.48%。

 

漢宇地產董事總經理施宏叡說，上海的二手房市場從4、5月已逐步回暖，6、7月達到一個成交小高峰，9、10月維持平穩，進入年末則出現翹尾行情，“今年年末貸款政策較好，剛需明顯釋放，并帶動改善型需求入市。加上11月以來政策面平穩，明年市場回暖的信號更加明顯，不少客戶選擇在年底出手。”

 

德佑地產營銷總監劉伍洋還提到，在經濟不景氣的背景下，購買房產也成了部分人改善資產配置的重要手段，這同樣促進了市場回暖。

 

成交套數“4年來次高”

 

一片暖冬聲中，上海二手房市場的成交勢頭，看上去比新房市場還要猛烈。

 

21世紀不動產上海區域董事長張衛平稱，今年6月之后，上海二手市場平均月成交量就沒有低于過1.7萬套。這表明調控兩年多來，市場預期開始發生變化，剛需、置換型需求在年底出現明顯放量勢頭。

 

“像上海這樣的城市，二手房月均成交1.8萬-2萬套之間是很正常的。”張衛平說，近期的較好成交量既是需求的放量，市場回暖預期的增強，也是對過往因調控而走低的成交量的回補。

 

據21世紀不動產統計，上海市11月二手房的成交套數，系近4年來的次佳水平，僅低于2009年11月的成交表現。

 

這并未讓市場人士太感意外。

 

德佑地產區域總監張劍東介紹，11月上海的二手房成交，主要還是集中在中外環間的剛需、置換型房源，“11月的掛牌量變化不大，主要是買賣雙方的誠意度提高了，客戶對報價開始變得能夠接受，促進了成交。”

 

據他觀察，以德佑的情況看，11月“連環”型置換成交已比較常見，“這種置換型交易對成交量有明顯的推升作用。同時，四季度各家中介都在抓現金流，紛紛暫緩一手代理，主抓二手房業務，這也是造成11月二手成交量較高的一個原因。”

 

前11個月累計，上海二手房市場的成交表現同樣搶眼。據21世紀不動產統計，今年1-11月，上海市二手房的總成交量已超2008、2010、2011年的全年成交量。

 

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，9、10月份優質房源不足以及賣家不愿過多讓利，使得市場需求有了一定的積累。不過，11月的火爆也可能是年前的最后一波交易沖刺，可持續性會比較有限。

 

“成交價較掛牌價漲5%”

 

伴隨著成交量的回暖，房東接受議價的幅度明顯收窄。

 

張衛平直言，成交量的上升肯定會對房東的掛牌價有所刺激，尤其是緊俏板塊的好房源，“7-10月市場基本呈現出量平價穩的狀況，年底幾個月會出現量升價也略升的情況，也是由于市場慣性使然。”

 

施宏叡介紹，今年年初時，上海的二手房還有5%～8%的議價空間，5月已是零議價，6、7月到現在，大多數成交房源的價格都較掛牌價有5%的增幅，“價格的上漲受益于成交量回暖的帶動。同時，隨著掛牌量的走低，價格自然會上升。”

 

此外，成交結構的影響也頗為明顯。據施宏叡稱，11月上海二手房成交結構中，改善型、中高端房源的占比達到了60%，剛需房源占比僅40%，這與之前的成交結構截然相反——前幾個月剛需占比60%，改善型、中高端占比40%。

 

張劍東還提到了新房市場的需求回流效應。

 

據他介紹，由于年末新房開發商并未大幅打折促銷，有些一手房潛在買家流向了二手房市場，“11月二手房市場的跳價幅度在3%～5%。價格上漲的原因在于需求量變大，誠意客戶增多。由于擔心春節后房價會出現上漲，部分買家不再還價。”

 

這與合富置業副總經理沈彥的感受頗為一致。

 

沈彥說，11月二手房市場轉好，從合富的成交情況看，剛需房源漲價幅度在3%～5%，改善型房源價格相對平穩。

 

中介擴張熱情升溫

 

對于12月的二手房市場，受訪中介中看多者居多。

 

“12月乃至明年1月，二手房市場仍可能出現小陽春，能持續多久主要要看政策的走向。”沈彥說。

 

張劍東預計，12月的二手房成交量不會低，有可能突破2萬套，價格則會和11月持平或略有上漲，“價格不會有太大上漲，畢竟限購、限貸政策還在。”

 

張衛平同樣預計，12月的成交量會和11月持平。他也認為，由于調控沒有放松，價格大漲的可能性不存在。如果接下來的市場月度成交量能保持在2萬套左右，那么價格或有5%左右的升幅。

 

值得一提的是，伴隨著樓市成交回暖，中介擴張門店的熱情升溫。

 

上海中原稱，該機構年初在滬門店數量尚在260家左右，而到年底門店將超過300家。同時，該機構在6月啟動了“革薪計劃”，分行經理薪水增加幅度在30%～100%。

 

張劍東也說，德佑今年門店的增加幅度在10%左右，“預計到年末將開足100家。”

 

在沈彥看來，11月樓市成交量的攀升，給了很多打算在明年加速擴張的中介良好的心理預期，但在調控狀態下，光靠門店數量來提高市場份額的做法未必可行，“還是應該謹慎。”